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Canoni Di Locazione

Canoni di locazione: l’esenzione delle spese di modifica

Le settimane di lockdown hanno generato diversi problemi, molti dei quali iniziamo a percepirne le conseguenze ora con l’inizio della fase 2. Un problema importante è quello dei canoni di locazione, sia industriali che commerciali, che molte piccole e medie imprese hanno dovuto continuare a pagare nonostante la riduzione (e in molti casi l’annullamento) degli incassi. Il problema più grande inizierà in queste settimane perché molto spesso tra fornitori e clienti ci sono accordi di pagamenti a 30 o 60 giorni, per cui marzo e aprile un minimo di liquidità c’è stata, a volte quella sufficiente proprio per saldare i canoni di locazione dei locali. Le difficoltà inizieranno da maggio quando non ci saranno queste entrate considerando che i trenta e i sessanta giorni precedenti le entrate non ci sono state. Cosa fare quindi?

L’accordo tra le parti

Oltre a quanto anticipato c’è anche il problema di chi, invece, i canoni di locazione per i mesi di marzo e aprile non sia riuscito a pagarlo. Tale condizione è molto diffusa anche per i singoli cittadini e le famiglie per il pagamento dell’affitto della propria abitazione. Anche in questo caso, trattandosi di accordi tra privati non c’è un vero e proprio incentivo da parte dello Stato. C’è però la possibilità di trovare un accordo tra locatario e locatore per ridurre l’importo dell’affitto e trovare un compromesso che soddisfi entrambe le parti.

Perché, è bene ricordarlo, l’emergenza Coronavirus ha colpito tutti, anche i proprietari degli immobili che sui canoni di locazione pagano le tasse. Le imposte non sono pagate in base alle mensilità effettivamente saldate, ma sull’importo totale del contratto. Motivo per cui si potrebbe creare il problema per cui il locatario deve pagare le tasse su canoni che non gli sono stati corrisposti.

Il Modello 69

Tale situazione può essere regolarizzata con un accordo tra le parti e la redazione del cosiddetto Modello 69. L’accordo vale per tutti i tipi di contratti di locazione (privati, commerciali, artigianali, eccetera) sia per i contratti con tassazione ordinaria che quelli in cedolare secca. La modifica del contratto, però, va registrata e comunicata all’Agenzia delle Entrate. La variazione con l’accordo per la riduzione dei canoni di locazione è, come stabilito dal Decreto Legge 133/2014, esente da ogni tipo di imposta. Come si legge all’articolo 19, infatti: “La registrazione dell’atto con il quale le parti dispongono esclusivamente la riduzione del canone di un contratto di locazione ancora in essere è esente dalle imposte di registro e di bollo”.

Locatario e locatore firmano un atto ufficiale nel quale si accordano per la riduzione del canone di affitto e il proprietario dell’immobile si occupa poi della redazione del Modello 69. In questo modulo vanno inseriti i dati del contratto (compresi quelli del locatore e dell’inquilino), il canone annuo pattuito, la riduzione, il numero di mesi per i quali ci si è accordati e la firma.

In questo modo i proprietari di immobili pagheranno le tasse solamente sulle somme che effettivamente riceveranno e non dovranno pagare costi per la variazione. Inoltre le tasse da pagare non subiranno cambiamenti nel caso in cui il pagamento del canone venga effettuato in ritardo rispetto al previsto.

L’invio del Modello 69 può avvenire, solo in via straordinaria per l’emergenza Covid-19, in via telematica. È sufficiente quindi compilare il documento, firmarlo, scansionarlo e inviarlo all’indirizzo email dell’Ufficio Territoriale competente dell’Agenzia delle Entrate. Tale registrazione andrebbe effettuata entro trenta giorni, ma in questo periodo è possibile farla anche successivamente.

In risposta ai dubbi sollevati in relazione a quanto previsto nell’articolo 62 del Decreto Cura Italia, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito con la Circolare 8/E del 3 aprile 2020 come: “Si premette che a seguito dell’entrata in vigore dell’articolo 62, comma 1, del Decreto «sono sospesi gli adempimenti tributari diversi dai versamenti e diversi dall’effettuazione delle ritenute alla fonte e delle trattenute relative all’addizionale regionale e comunale, che scadono nel periodo compreso tra l’8 marzo 2020 e il 31 maggio 2020». Pertanto, se il termine per effettuare la registrazione cade tra le date indicate, il contribuente può beneficiare della sospensione dei termini, con diritto di effettuare l’adempimento entro il 30 giugno 2020.

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